Die Besteuerung von Immobilien
Immobilien wie Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekte sind ein ganz zentraler Gegenstand der Steuerberatung, da Sie oft einen erheblichen Teil des Vermögens des Steuerpflichtigen darstellen. Aufgrund dieser Bedeutsamkeit des Immobilienvermögens sind die Steuerberatung und steuerliche Gestaltung in diesem Bereich von zentraler Bedeutung, um das Immobilienvermögen langfristig zu erhalten, auszubauen und Liquiditätsvorteile zu generieren. Dabei beginnt die steuerliche Optimierung bereits bei der Finanzierung und setzt sich bei der laufenden Bewirtschaftung sowie der Veräußerung oder Übertragung von Immobilien fort. Jede Entscheidung im Zusammenhang mit Immobilien kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, die vorab umfassend analysiert werden sollten und gestaltet werden können. Beispielsweise können durch Platzierung von Immobilienvermögen in bestimmen Gesellschaftsformen, aber auch im privaten Bereich, erhebliche Steuerersparnisse erzielt werden.
Es sollte immer die Gesamtheit des wirtschaftlichen Vorgangs rund um die Immobilie berücksichtigt werden um Steuerfallen, und damit unerwartet hohe Steuerbelastungen zu vermeiden. Dabei spielen häufig Themen wie Spekulationsgewinnen, Grunderwerbsteuer oder die gewerbliche Qualifikation der Vermietung eine zentrale Rolle, und können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Durch eine rechtzeitige Steuerberatung und strategische Planung des Erwerbs oder der Verwaltung von Immobilien lassen sich solche Steuerfallen frühzeitig erkennen und umgehen. Es ist entscheidend, alle wirtschaftlichen und steuerlichen Aspekte ganzheitlich zu betrachten, um langfristige Vorteile zu sichern.
Aus diesem Grund sind Immobilieneigentümer sowie Vermieter gut beraten einen Steuerberater aufzusuchen, um ihr Immobilienvorhaben bestmöglich umzusetzen. Gerne stehen wir Ihnen von Kiesel & Hary Steuerberatung hierzu gerne zur Verfügung.
Leistungsangebot im Bereich der Besteuerung von Immobilien
Als erfahrene Steuerberater in Karlsruhe unterstützen wir Privatpersonen und Unternehmer umfassend bei allen steuerlichen Fragestellungen rund um Immobilienbesitz und -transaktionen. Unser Leistungsangebot umfasst:
- Beratung bei Veräußerung und Erwerb von Immobilien in Bezug auf Einkommensteuer, Gewerbesteuer, Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer
- Optimierung von Abschreibungsmöglichkeiten (AfA) für Immobilien
- Steuerliche Beratung beim Halten und Verwalten von Immobilien zu Themen wie Abschreibung, Mieteinnahmen und Grundsteuer
- Unterstützung bei gewerblichem Grundstückshandel und Fix-&-Flip-Projekten
- Beratung zu Immobilien in Gesellschaften wie Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften
- Begleitung bei der steuerlichen und rechtlichen Gestaltung von Immobilien im Nachlass
- Optimierung der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Fokus auf Immobilienvergünstigungen
- Immobilienbewertung für steuerliche Zwecke, einschließlich Ertragswert, Vergleichswert, Anschaffungs- und Herstellungskosten
- Entwicklung steuerlicher Gestaltungen im Zusammenhang mit dem Nießbrauch an Immobilien
- Erstellung von Rendite- und Tilgungsberechnungen für Immobilieninvestitionen
- Steuerliche Gestaltungsberatung für die Optimierung von Immobilieninvestitionen
- Langfristige Vermögensaufbaustrategien durch den Einsatz von Holdingstrukturen
- Beratung zu Schenkungsteuer, Erbschaftsteuer und der vorweggenommenen Erbfolge
- Umfassende Betreuung unserer Mandanten, einschließlich der Erstellung von Jahresabschlüssen, Finanzbuchhaltung und Steuererklärungen
- Strategien zur Vermeidung der Gewerblichkeit beim Grundstückshandel
Inhaltsübersicht
Wie wird eine Immobilie grundsätzlich besteuert?
Die Besteuerung der Immobilie knüpft an eine Vielzahl von Steuergesetzen an, die sowohl für Eigentümer als auch für Käufer und Vermieter wesentliche Auswirkungen haben können. Dabei steht die Besteuerung in einem engen Zusammenhang mit bestimmten Ereignissen wie dem Kauf, Verkauf oder der Nutzung der Immobilie.
Je nach Nutzung der Immobilie oder Rechtsvorgang (Kauf, Verkauf, Schenkung, Erbschaft) im Zusammenhang mit der Immobilie können verschiedene Steuerarten relevant sein, darunter Einkommensteuer, Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftssteuer und in bestimmten Fällen auch Umsatzsteuer.
Unterliegt die Immobilie der Einkommen- oder Körperschaftsteuer?
Laufende Besteuerung
Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken unterliegen grundsätzlich der laufenden Besteuerung mit Einkommen-, Körperschaft– und Gewerbesteuer. Entscheidend für die jeweilige Steuerart ist die Rechtsform des vermietenden Steuerpflichtigen, von dem die Immobilie vermietet wird.
Wird eine Immobilie durch eine natürliche Person oder Personengesellschaften wie einer GmbH & Co. KG oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter natürliche Personen sind, vermietet, unterliegen die Einkünfte aus der Vermietung der Einkommensteuer. Die Höhe der Steuerbelastung mit Einkommensteuer hängt von dem persönlichen Steuersatz des jeweiligen Vermieters ab. Dementsprechend ist es bei Personengesellschaften möglich, dass die Steuerbelastung der Mieterträge je Gesellschafter unterschiedlich hoch ausfällt.
Wird die Immobilie hingegen von einer Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) vermietet, unterliegt die Einkünfte aus der Vermietung der Körperschaftsteuer mit 15%.
Besteuerung der Veräußerung
Auch die Veräußerung von Grundstücken unterlieget grundsätzlich der Besteuerung mit Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer. Entscheidend für die jeweilige Steuerart ist auch in diesem Fall die Rechtsform des veräußernden Steuerpflichtigen.
Wird eine Immobilie durch eine natürliche Person oder Personengesellschaften wie einer GmbH & Co. KG oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter natürliche Personen sind, veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer. Die Höhe der Steuerbelastung mit Einkommensteuer hängt von dem persönlichen Steuersatz des jeweiligen Vermieters ab. Dementsprechend ist es bei Personengesellschaften möglich, dass die Steuerbelastung der Mieterträge je Gesellschafter unterschiedlich hoch ausfällt. Es gilt jedoch zu beachten, dass die Veräußerung von Grundstücken unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei ist. Dies ist beispielsweise bei einem Grundstück der Fall, das von einer natürlichen Person im Privatvermögen gehalten und nach Ablauf eines Spekulationszeitraums von zehn Jahren veräußert wird.
Wird die Immobilie hingegen von einer Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Körperschaftsteuer mit 15%.Aufgrund der erheblichen unterschiedlichen Steuerbelastung zwischen Einkommensteuer (von steuerfrei bis maximal 45%) und Körperschaftsteuer (maximal 15%) zählt die Wahl der Rechtsform zu den zentralen Entscheidungen bei der Vermietung und Veräußerung von Immobilien. Diese Wahl beeinflusst jedoch nicht nur die Steuerbelastung, sondern hat oft auch anderweitige Konsequenzen. Daher ist die Steuerberatung und damit eine sorgfältige steuerliche Planung unerlässlich, um zukünftig steuerliche und rechtliche Nachteile zu vermeiden.
Wann fällt für eine Immobilie Gewerbesteuer an?
Gewerbesteuer wird nicht direkt auf die Immobilie erhoben, sondern auf die aus ihr erzielten Einkünfte – etwa aus Vermietung oder Verpachtung. Relevant wird dies, wenn das Grundstück dem Betriebsvermögen zugeordnet ist. Diese Zuordnung kann freiwillig erfolgen, beispielsweise aufgrund der gezielten betrieblichen Nutzung, oder unfreiwillig durch steuerliche Fallstricke, wie beispielsweise Betriebsaufspaltungen. Sobald ein Grundstück dem Betriebsvermögen zuzuordnen ist, unterliegen die Einkünfte aus der Vermietung oder auch dem Verkauf einer Immobilie neben der Einkommen- oder Körperschaftsteuer auch der Gewerbesteuer (Zusätzliche Steuerbelastung von zwischen 7% bis 21%). Außerdem ist das Grundstück im steuerlichen Betriebsvermögen verhaftet und kann nicht ohne weiteres in das Privatvermögen überführt werden. Trotz dieser Bindung bieten sich weiterhin steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz halten, etwa vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften oder gewerblich geprägte Personengesellschaften, können die Gewerbesteuerbelastung reduzieren, indem sie die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung nutzen. Diese Option ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und sollte durch ihren Steuerberater sorgfältig geprüft werden, um von den steuerlichen Vorteilen zu profitieren und unnötige Komplikationen zu vermeiden.
Muss ich auf meine Miete Umsatzsteuer abführen?
Grundsätzlich unterliegen die Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäude der Besteuerung mit Umsatzsteuer, jedoch sind diese Umsätze von der Umsatzsteuer befreit (Umsatzbefreiung für Mietumsätze).
Dennoch gibt es Ausnahmen, bei denen die Mietumsätze der Umsatzsteuer unterliegen. Dazu zählen unter anderem die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen (z. B. für die Beherbergung von Gästen), die Vermietung von Stellplätzen, die Nutzung von Campingplätzen sowie die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, wie Maschinen oder Anlagen, die wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks sind.
Interessant ist außerdem die Option, freiwillig auf die oben genannte Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten. Obwohl dies zunächst widersprüchlich erscheinen mag – schließlich führt dies zur Belastung mit Umsatzsteuer – kann es bei der Vermietung an umsatzsteuerpflichtige Gewerbemieter von Vorteil sein. Der Grund hierfür ist, dass in diesen Fällen der Vermieter die Vorsteuer aus Leistungen an dem vermietet Objekt, etwa aus Baukosten, Reparaturen oder Verwaltung, ganz oder teilweise geltend machen.
Die Entscheidung die Option zur Umsatzsteuer zu nutzen, erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung. Denn die Nutzungsverhältnisse des Grundstücks, etwaige Änderungen der Nutzung oder ein späterer Verkauf, spielen hierbei eine zentrale Rolle. Fehlerhafte Anwendungen können zu erheblichen Steuerbelastungen führen. Daher ist eine steuerliche Beratung durch einen Steuerberater in jedem Fall empfehlenswert.
Fällt bei der Immobilie Erbschaft- oder Schenkungssteuer an?
Die unentgeltliche Übertragung von Immobilien, sei es durch Schenkung oder Erbschaft, unterliegt grundsätzlich der Schenkungsteuer bzw. Erbschaftsteuer. Allerdings gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Steuerlast zu optimieren, reduzieren oder sogar zu vollständig zu vermeiden.
Ehegatten und Kinder profitieren im Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht von vergleichsweise hohen Freibeträgen und niedrigen Steuersätzen der Steuerklasse I. Zudem gibt es wichtige Steuervergünstigungen, etwa für das Familienheim, das zu Lebzeiten zwischen Ehegatten übertragen wird, oder für vererbte eigengenutzte Wohnimmobilien, die der erbenden Ehegatten oder Kinder weiterhin selbst bewohnen.
Auch für vermietete Immobilien bieten sich steuerliche Vorteile. Denn das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz sieht Befreiungsabschlägen für Wohnimmobilien vor. Darüber hinaus bieten sich bei der Schenkung von Immobilien Gestaltungen an, um die Steuerlast erheblich zu senken. Beispielsweise könnte sich der Schenker sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vorbehalten, um den Steuerwert der geschenkten Immobilie zu mindern.
Aufgrund der vielen steuerlichen Möglichkeiten bei der Übertragung von Immobilien ist eine individuelle steuerliche Beratung essenziell, um alle Möglichkeiten der Steueroptimierung optimal auszuschöpfen und rechtssicher umzusetzen. Gerne stehen wir von Kiesel & Hary Steuerberater bei der Übertragung Ihrer Immobilien als Steuerberatung zur Verfügung.
Wann fällt für eine Immobilie Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt in der Regel zu Lasten des Erwerbers einer Immobilie an und entsteht im Grundsatz immer dann, wenn das Eigentum an einem Grundstück von einem Steuerpflichtigen auf einen anderen Steuerpflichtigen übertragen wird (Rechtsträgerwechsel). Es spielt dabei keine Rolle, ob das Grundstück bebaut oder nicht bebaut ist. Typischerweise unterliegen unter anderem die folgenden Vorgänge der Grunderwerbsteuer: Grundstückskauf, Grundstückstausch, Meistgebot bei im Zwangsversteigerungsverfahren, Erwerb von Anteile an einer Gesellschaft mit Grundbesitz.
Wie können Immobilien steuerlich zum Vermögensaufbau beitragen?
Ein erheblicher Vorteil ergibt sich aus der Gestaltung der niedrigeren laufenden Steuerbelastung bei Immobilieninvestitionen. Diese Einsparungen können gezielt eingesetzt werden, um Eigenkapital für neue Projekte schneller aufzubauen oder bestehende Fremdfinanzierungen zügiger zu tilgen.
Die geringere Steuerlast ermöglicht nicht nur eine beschleunigte Skalierung des Immobilienportfolios, sondern hilft auch, Risiken aus hohen Darlehensverbindlichkeiten zu reduzieren. Eine vorausschauende Steuerplanung kann zudem vorzeitige Übertragungen von Immobilien beinhalten, um Freibeträge im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer optimal auszuschöpfen – beispielsweise bei Übertragungen an Kinder.
Diese steuerlichen Strategien tragen dazu bei, die finanzielle Flexibilität zu erhöhen und langfristig Vermögenswerte durch Immobilien aufzubauen.
Soll ich meine Immobilie Verkaufen oder verschenken?
Beim Generationswechsel stellt sich oft die Frage, ob eine Immobilie verkauft oder verschenkt werden sollte. Eine Schenkung an Familienmitglieder ist eine gängige Option, doch auch ein Verkauf kann aus steuerlicher Sicht vorteilhaft sein.
Ein Verkauf, beispielsweise der Eltern an ihre Kinder, bietet interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Die Eltern können von einem steuerlich optimierten Veräußerungsgewinn profitieren, während die Kinder Abschreibungspotenziale und weitere steuerlich absetzbare Aufwendungen nutzen können. Diese Maßnahmen können in Betrachtung der Gesamteinkommensteuerlast der Familie deutlich positive Auswirkungen haben. Gleichzeitig entfallen ganz oder teilweise mögliche Belastungen durch Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.
Besonders bei der Frage, wie Vermögen unter mehreren Beteiligten fair übertragen werden kann, ist der Verkauf eine praktikable Lösung.
Ob eine Übertragung von Immobilien an die nächste Generation frühzeitig erfolgen sollte, hängt jedoch immer von den individuellen Lebensumständen und finanziellen Zielen ab. Eine fundierte steuerliche Beratung ist in jedem Fall ratsam, um die beste Entscheidung für den Einzelfall zu treffen.
Was ist eine Vermögensverwaltende Immobilien GmbH?
Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die sich vor allem für ertragsstarke Immobilien eignet und steuerliche Vorteile bei der Verwaltung von Immobilien bietet. Anders als der Besitz von Immobilienvermögen im Privatvermögen (als natürliche Personen oder Personengesellschaft), ermöglicht die GmbH eine optimierte Besteuerung der Mieteinkünfte. Die laufende Steuerbelastung einer Immobilien-GmbH beträgt nur 15,825 % (Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag), sofern die erweiterte Grundbesitzkürzung anwendbar ist und in diesem Zuge keine Gewerbesteuer auf die Mieteinkünfte erhoben wird. In diesem Zusammenhang entfaltet sich ein besonderer Vorteil, wenn die Gewinne aus den Mieteinnahmen nicht ausgeschüttet, sondern im Unternehmen thesauriert und reinvestiert werden (siehe auch die Holding als „Unternehmer-Spardose“), was langfristig eine effizientere Vermögensbildung durch Immobilieninvestments ermöglicht.
Allerdings gibt es auch steuerliche Nachteile zu berücksichtigen. So entfällt bei der Immobilien-GmbH die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung von Immobilien aus dem Privatvermögen nach Ablauf der 10-Jahresfrist. Auch steuerliche Begünstigungen durch Eigennutzung sind ausgeschlossen, was die Flexibilität im Vergleich zum Privatvermögen einschränken kann.
Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH bietet somit erhebliche steuerliche Vorteile, insbesondere bei ertragsstarken Immobilien und einer langfristigen Anlagestrategie, jedoch sollten die Einschränkungen genau geprüft werden, um sicherzustellen, dass dieses Modell zu den individuellen Zielen und Umständen passt. Eine fundierte steuerliche Beratung ist dabei unerlässlich.
Fazit
Die Besteuerung der Immobilien ist ein sehr weitrechendes Thema, dass eine Vielzahl von Steuerarten betreffen kann. Da die Immobilien oftmals einen erheblichen Teil des Vermögens eines Steuerpflichtigen darstellen, sollten sämtliche steuerliche Themen durch einen Steuerberater sorgefältig geprüft und geplant werden.
Um Ihr Immobilienvorhaben rechtssicher und steueroptimal umzusetzen bieten wir Ihnen in den nachfolgenden Bereichen der Immobilienbesteuerung umfangreiche Steuerberatung an. Gerne können Sie uns zu Ihrem Immobilienvorhaben kontaktieren. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Immobilien bestmöglich steuerlich zu positionieren. Von der Optimierung der laufenden Besteuerung über die Vermeidung von Steuerfallen bis hin zur Nachlassplanung und Übertragung – wir entwickeln maßgeschneiderte Lösungen, die auf Ihre persönliche Situation abgestimmt sind.
Leistungsangebot im Bereich der Besteuerung von Immobilien
Als erfahrene Steuerberater in Karlsruhe unterstützen wir Privatpersonen und Unternehmer umfassend bei allen steuerlichen Fragestellungen rund um Immobilienbesitz und -transaktionen. Unser Leistungsangebot umfasst:
- Beratung bei Veräußerung und Erwerb von Immobilien in Bezug auf Einkommensteuer, Gewerbesteuer, Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer
- Optimierung von Abschreibungsmöglichkeiten (AfA) für Immobilien
- Steuerliche Beratung beim Halten und Verwalten von Immobilien zu Themen wie Abschreibung, Mieteinnahmen und Grundsteuer
- Unterstützung bei gewerblichem Grundstückshandel und Fix-&-Flip-Projekten
- Beratung zu Immobilien in Gesellschaften wie Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften
- Begleitung bei der steuerlichen und rechtlichen Gestaltung von Immobilien im Nachlass
- Optimierung der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Fokus auf Immobilienvergünstigungen
- Immobilienbewertung für steuerliche Zwecke, einschließlich Ertragswert, Vergleichswert, Anschaffungs- und Herstellungskosten
- Entwicklung steuerlicher Gestaltungen im Zusammenhang mit dem Nießbrauch an Immobilien
- Erstellung von Rendite- und Tilgungsberechnungen für Immobilieninvestitionen
- Steuerliche Gestaltungsberatung für die Optimierung von Immobilieninvestitionen
- Langfristige Vermögensaufbaustrategien durch den Einsatz von Holdingstrukturen
- Beratung zu Schenkungsteuer, Erbschaftsteuer und der vorweggenommenen Erbfolge
- Umfassende Betreuung unserer Mandanten, einschließlich der Erstellung von Jahresabschlüssen, Finanzbuchhaltung und Steuererklärungen
- Strategien zur Vermeidung der Gewerblichkeit beim Grundstückshandel